27 de febrero de 2026 · OPERIUM
Bali 2026: El Muro del Cumplimiento - Por Qué el 40% de las Villas Arriesgan el Deslistado
Cada mes que pasa, la ventana para que los propietarios de villas en Bali regularicen su situación jurídica se estrecha. Para el 31 de marzo de 2026, todas las propiedades listadas en Airbnb, Booking.com y otras plataformas principales deben contar con licencias comerciales verificadas, aprobaciones de zonificación, permisos de construcción y certificaciones de seguridad bajo el sistema indonesio OSS-RBA (Online Single Submission) — o enfrentar su eliminación. Con más de 50.000 villas activas compitiendo en Bali y una intensidad de aplicación no vista en más de una década, la obligación de cumplimiento ya no es opcional. Cómo automatizar la recopilación de documentos y gestionar la conformidad normativa es la pregunta central que responde esta guía.
El estado del mercado: 50.000 villas, un punto de inflexión regulatorio
El mercado de alquiler a corto plazo de Bali ha explotado en la última década. Desde los arrozales de Ubud hasta los acantilados de Uluwatu, las villas privadas se han multiplicado mucho más rápido de lo que los marcos regulatorios podían seguir. El resultado: un mercado de más de 50.000 anuncios activos, la gran mayoría de los cuales nunca han sido sometidos a verificación legal formal.
Una auditoría de 2025 realizada por el Comité Especial sobre Planificación Territorial, Activos y Licencias (TRAP) del Consejo Legislativo Provincial de Bali (DPRD Bali) encontró que Bali tiene 12.227 unidades de alojamiento registradas, de las cuales 5.272 están clasificadas como villas — concentradas principalmente en el Regency de Badung, que incluye Seminyak, Canggu y Kuta.
«Las licencias adecuadas prevendrán las villas ilegales, las guerras de precios poco saludables y la evasión fiscal, asegurando una industria de villas más sana y competitiva a nivel mundial.» — I Kadek Adnyana, Presidente de la Asociación de Villas de Bali (BVRMA)
Según la cobertura de BaliExpat de octubre de 2025, las oleadas de inspecciones sorpresa realizadas por el TRAP descubrieron un incumplimiento generalizado en los Regencies de Badung, Gianyar y Buleleng.
Los 3 pilares innegociables: NIB, PBG y vinculación con plataformas
Pilar 1 — NIB (Nomor Induk Berusaha): Su identidad comercial
El NIB es un número de identificación comercial de 13 dígitos emitido a través del portal Online Single Submission de Indonesia. Es la identidad jurídica de su operación de alquiler y el punto de entrada a cada licencia y permiso posterior.
Para los propietarios extranjeros, obtener el NIB requiere primero establecer una PT PMA (sociedad de responsabilidad limitada de capital extranjero). Para los ciudadanos indonesios, una PT estándar es suficiente. La solicitud de NIB también requiere seleccionar el código KBLI correcto — el código KBLI 55193 identifica específicamente la categoría de alojamiento "Villa".
Pilar 2 — PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): El estado jurídico de su edificio
El PBG — la Aprobación de Edificio — es el sucesor del antiguo sistema de permiso de construcción IMB, eliminado progresivamente en 2022. Una propiedad no puede operar legalmente como alojamiento turístico sin un PBG que corresponda a su uso actual y clasificación KBLI. El proceso PBG también requiere verificación de zonificación (KKPR/RDTR), declaración ambiental (SPPL) y certificado de idoneidad (SLF).
Pilar 3 — Vinculación con plataformas OTA y estado NIB verificado
Las autoridades han emitido orientación formal a Airbnb, Booking.com, Agoda y otras agencias de viajes en línea (OTAs) exigiendo que verifiquen el estado legal de cada propiedad que alojan. Según las directrices regulatorias cubiertas por Villas R Us, se espera que las plataformas den de baja las propiedades que no puedan demostrar un estado NIB completamente verificado antes del 31 de marzo de 2026.
Estadísticas de auditoría: El aumento del +300% en la aplicación física
Indicador | 2023 | 2024 | Estimación 2025-2026 |
|---|---|---|---|
Equipos de auditoría activos en Badung | ~4 | ~8 | 20+ |
Propiedades inspeccionadas por trimestre | ~400 | ~900 | 2.500+ |
Multas y avisos de cierre emitidos | ~80 | ~310 | 1.200+ (est.) |
Acciones de deslistado OTA | Mínimas | ~50 | 3.000-7.000 (proyectado) |
Acciones de coordinación entre agencias | Raras | Ocasionales | Sistemáticas |
Antes vs. Después de 2026: La transición hacia la vigilancia digital total
Dimensión | Antes de 2026 | Después del 31 de marzo de 2026 |
|---|---|---|
Mecanismo de aplicación | Inspecciones físicas esporádicas | Verificación digital OSS sistemática + redadas físicas |
Vínculo de cumplimiento OTA | Ninguno | Verificación NIB obligatoria por plataformas |
Identificación fiscal | A menudo informal | NPWP vinculado a entidad OSS; integración Coretax |
Legalidad del edificio | IMB antiguo aceptado informalmente | PBG requerido; SLF obligatorio |
Propiedad extranjera | Arreglos de testaferros tolerados | PT PMA requerida |
Penalización por incumplimiento | Advertencias ocasionales | Deslistado, multas, potencial sellado de propiedad |
Frecuencia de auditoría | ~400 propiedades/trimestre | 2.500+ propiedades/trimestre proyectado |
Hoja de ruta de cumplimiento paso a paso
Paso 1: Establecer su entidad jurídica
Los propietarios extranjeros deben establecer una PT PMA. Este paso toma típicamente 4-8 semanas con un consultor legal licenciado.
Paso 2: Registrarse en OSS y obtener su NIB
Con la entidad jurídica establecida, el registro en el portal OSS genera el NIB de 13 dígitos con el código KBLI correcto (55193 para villas).
Paso 3: Completar la verificación de zonificación (KKPR/RDTR)
El sistema OSS verifica automáticamente la dirección de la propiedad contra la base de datos de planificación territorial de Bali. La zonificación es el punto de fallo más común.
Paso 4: Obtener el PBG y el SLF
La solicitud de PBG requiere planos arquitectónicos y cálculos estructurales. El SLF se emite tras una inspección física del gobierno.
Paso 5: Completar declaraciones ambientales y de seguridad
El SPPL, registros BPJS para el personal y certificaciones relevantes de salud y seguridad completan el paquete de cumplimiento.
Paso 6: Vincular el NIB verificado a los perfiles OTA
Con un NIB completamente verificado en OSS, los anuncios en Airbnb, Booking.com y otras plataformas pueden actualizarse para reflejar el estado verificado.
flowchart TD
A[Establecer entidad juridica PT o PT PMA] --> B[Registro OSS y obtener NIB]
B --> C[Verificacion zonificacion KKPR and RDTR]
C --> D{Zona turistica?}
D -->|Si| E[Solicitar PBG Permiso de construccion]
D -->|No| F[Revision legal requerida]
E --> G[Obtener SLF Certificado de idoneidad]
G --> H[SPPL y declaraciones de seguridad]
H --> I[NIB completamente verificado en OSS]
I --> J[Vincular NIB verificado con Airbnb y OTA]
J --> K[Conforme y protegido del deslistado]
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style K fill:#10b981,color:#fff
style F fill:#ef4444,color:#fff
VillaTax: El sistema automatizado de verificación de cumplimiento para propietarios de villas en Bali
Navegar por el proceso de cumplimiento de siete pasos descrito anteriormente requiere coordinar con múltiples agencias gubernamentales indonesias, consultores legales, arquitectos y asesores fiscales — a menudo simultáneamente. VillaTax está diseñado como la capa de cumplimiento automatizada que cubre todo este proceso.
Las capacidades principales del VillaTax Compliance Health Check incluyen monitoreo del estado NIB en tiempo real, auditoría automatizada de clasificación KBLI, evaluación del riesgo de zonificación, automatización de recopilación de documentos, análisis de exposición fiscal, verificación de vinculación OTA y sistema de alertas de plazos.
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Preguntas Frecuentes — Preguntas y Respuestas
¿Cuál es la fecha límite de cumplimiento para las villas de Bali en 2026?
La fecha límite de cumplimiento es el 31 de marzo de 2026. Para entonces, todas las propiedades listadas en plataformas de viajes en línea importantes, incluyendo Airbnb y Booking.com, deben tener un NIB completamente verificado a través del sistema OSS indonesio, respaldado por clasificación KBLI correcta, permiso de construcción PBG y certificado de ocupación SLF.
¿Qué es el NIB y por qué cada villa necesita uno?
El NIB (Nomor Induk Berusaha) es un número de identificación comercial de 13 dígitos emitido a través del portal OSS de Indonesia. Es la identidad jurídica de una operación de alquiler y es obligatorio para cualquier propiedad alquilada comercialmente a turistas.
¿Puede un propietario extranjero alquilar legalmente su propiedad de Bali en Airbnb?
Sí, pero solo a través de la estructura legal correcta. Los individuos extranjeros no pueden poseer directamente una villa como negocio en Indonesia. Una PT PMA es necesaria para operar legalmente un negocio de alojamiento de alquiler. Los acuerdos de testaferro presentan riesgos legales significativos bajo la aplicación actual.
¿Cuánto tiempo dura el proceso completo de cumplimiento?
Un proceso típico de cumplimiento — desde el establecimiento de la PT PMA hasta el NIB completamente verificado — toma entre 3 y 6 meses, dependiendo de la complejidad de la zonificación, el estado de los permisos de construcción existentes y las velocidades de procesamiento de las agencias.
¿Es firme la fecha límite del 31 de marzo de 2026 o se extenderá de nuevo?
Según todas las señales regulatorias disponibles en febrero de 2026, la fecha límite del 31 de marzo está siendo tratada como firme tanto por las autoridades indonesias como por las plataformas OTA. La infraestructura de verificación digital (integración OSS-OTA) está ahora operativa.
¿Qué sucede si mi villa falla una inspección física?
Las consecuencias van desde una advertencia formal y orden de cumplimiento hasta el cierre temporal (sellado de la propiedad por la Satpol PP), multas y en casos extremos, derivaciones penales por evasión fiscal.
¿Cuál es la diferencia entre Pondok Wisata y Villa en las regulaciones indonesias?
La ley indonesia distingue entre "Pondok Wisata" (una categoría de alojamiento en casa de menor tamaño) y "Villa" (una clasificación de alojamiento comercial adecuada con código KBLI 55193). La distinción afecta la elegibilidad de zonificación, el tratamiento fiscal y los requisitos de licencia.
¿Qué es VillaTax y cómo ayuda?
VillaTax es una plataforma automatizada de gestión de cumplimiento diseñada específicamente para propietarios de villas en Bali que navegan por los requisitos OSS de 2026. Proporciona seguimiento en tiempo real del estado NIB, flujos de trabajo automatizados de recopilación de documentos, auditoría de clasificación KBLI y evaluación del riesgo de zonificación.
Conclusión
El muro de cumplimiento que enfrentan los propietarios de villas de Bali en 2026 no es una inconveniencia burocrática — es una reestructuración fundamental de cómo opera el mercado de alquiler a corto plazo en la isla. Los tres innegociables — un NIB correcto, un PBG válido y una vinculación OTA verificada — deben estar en vigor antes del 31 de marzo de 2026.
VillaTax proporciona la infraestructura de cumplimiento automatizada para navegar este proceso de manera eficiente. Explore el ecosistema completo de productos OPERIUM para herramientas diseñadas específicamente para las realidades operativas de la gestión inmobiliaria digital.